Le leggi della ristrutturazione, spiegate terra terra

1. CILA, SCIA o Permesso di Costruire: quale serve?

D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), artt. 6, 6-bis, 22, 10

Terra terra: più il lavoro "tocca la sostanza" della casa, più pesante è la pratica.

• CILA: ristrutturazione classica — tramezzi, impianti, bagni — senza toccare le strutture. La firma un tecnico (500-1.500 €), si parte subito.
• SCIA: quando tocchi muri portanti, solai o tetto.
• Permesso di Costruire: ampliamenti e sopraelevazioni. Tempi comunali 60-90 giorni.

Sbagliare pratica = sanzioni e cantiere fermo: sceglie il tecnico, ma ora sai cosa aspettarti.

📜 D.P.R. 380/2001 su Normattiva

Chi ti segue la pratica

2. I lavori SENZA pratiche (edilizia libera)

D.P.R. 380/2001 art. 6 · Glossario D.M. 2/3/2018

Terra terra: pittura, pavimenti, bagno senza spostare muri, porte interne, serramenti a parità di misure, caldaia: niente Comune, niente pratica.

• Attenzione: sposti anche UN tramezzo? Scatta la CILA.
• I bonus valgono anche in edilizia libera, ma servono i bonifici parlanti.

📜 Glossario edilizia libera (MIT)

Per i lavori liberi più comuni

3. Cambio di destinazione d'uso (casa ↔ B&B, ufficio…)

D.P.R. 380/2001 art. 23-ter · D.L. 69/2024 "Salva Casa"

Terra terra: ogni immobile ha una destinazione; cambiarla è un atto urbanistico.

• Il B&B non imprenditoriale (fino a 3 camere) di regola NON richiede il cambio: resta "casa in cui ospiti".
• L'affittacamere imprenditoriale può richiederlo: dipende dal piano regolatore.
• Il "Salva Casa" 2024 ha semplificato i cambi nella stessa categoria e, a condizioni, verso il turistico-ricettivo.
• Verifica sempre: visura catastale + regolamento comunale.

📜 D.L. 69/2024 su Normattiva

Chi progetta le trasformazioni

4. Bonus ristrutturazione: 36% prima casa, 30% le altre (2026)

Art. 16-bis TUIR · Legge di Bilancio 2025

Terra terra: lo Stato ti restituisce in 10 anni una parte della spesa, come sconto IRPEF.

• 36% abitazione principale, 30% altre (dal 2026; le spese pagate entro il 2025 conservano il 50/36) — su massimo 96.000 € per unità.
• Serve il bonifico parlante: causale con norma, tuo CF, P.IVA dell'impresa. Un pagamento sbagliato = quota persa.
• Su 80.000 € in prima casa recuperi 28.800 (2.880 €/anno per 10 anni).

📜 Scheda ufficiale Agenzia delle Entrate

Imprese abituate a bonus e bonifici parlanti

5. Impianti a norma: la DiCo che ti DEVONO consegnare

D.M. 37/2008 · CEI 64-8

Terra terra: chi rifà elettrico, idraulico o gas dev'essere abilitato e a fine lavori consegnarti la Dichiarazione di Conformità. Senza DiCo: niente agibilità, guai con assicurazione e vendita.

• La CEI 64-8 fissa le dotazioni minime per livelli: i nostri preventivi sviluppano i punti proprio su quella norma.
• Diffida di chi "la DiCo non la fa": è legge, non un optional.

📜 D.M. 37/2008 su Normattiva

Elettricisti abilitati (con DiCo)

6. Obbligo di rinnovabili: quando il fotovoltaico è d'obbligo

D.Lgs. 199/2021, art. 26 e All. III

Terra terra: nelle costruzioni nuove e nelle ristrutturazioni rilevanti (involucro + impianti rifatti), il 60% dei consumi termici deve venire da rinnovabili.

• In pratica: pompa di calore e/o fotovoltaico entrano quasi d'obbligo nei progetti grossi.
• La ristrutturazione "normale" di un appartamento NON fa scattare l'obbligo.

📜 D.Lgs. 199/2021 su Normattiva

Installatori per l'obbligo rinnovabili

7. APE: la pagella energetica della casa

D.Lgs. 192/2005 · D.M. 26/6/2015

Terra terra: l'APE (classi da A4 a G) è obbligatorio per vendere, affittare e dopo ristrutturazioni importanti. Lo redige un certificatore: 150-300 € in provincia.

• Cappotto + serramenti + pompa di calore = 2-3 classi di salto: rifà l'APE, vale sul prezzo dell'immobile.

📜 D.Lgs. 192/2005 su Normattiva

Chi ti fa l'APE

8. Aprire un B&B in Piemonte: SCIA e requisiti

L.R. Piemonte 13/2017 · Reg. 4/R 2018

Terra terra: si presenta una SCIA al SUAP del Comune, ma prima la casa deve rispettare i requisiti:

• Non imprenditoriale: max 3 camere / 6 posti letto, devi risiedere lì.
• Imprenditoriale/affittacamere: fino a 6 camere / 12 posti, con P.IVA.
• Camere: min 8 mq (1 letto), 14 mq (2 letti). Bagni "completi" (wc, bidet, lavabo, specchio, doccia/vasca).
• Poi: alloggiati web in Questura, imposta di soggiorno, CIN per gli annunci.

📜 Reg. 4/R 2018 — requisiti tecnici (PDF)

Imprese per trasformazioni ricettive

9. Accessibilità: quando serve la camera per disabili

Legge 13/1989 · D.M. 236/1989

Terra terra: gli edifici aperti al pubblico devono essere accessibili.

• Ricettivo: almeno una camera accessibile con bagno attrezzato e percorso per raggiungerla.
• Le ASL concedono deroghe caso per caso: chiedere PRIMA di progettare.
• In casa privata: solo "adattabilità", nessun obbligo.

📜 D.M. 236/1989 in Gazzetta Ufficiale

Chi progetta l'accessibilità

10. Antincendio nelle strutture ricettive

D.M. 9/4/1994 e s.m.i.

Terra terra: sotto i 25 posti letto niente pratica VVF, ma restano gli obblighi di base:

• Strutture con resistenza al fuoco adeguata (REI 30 nelle piccole)
• Estintori a piano, luci di emergenza, segnaletica vie di fuga
• Sopra i 25 posti: SCIA antincendio vera e propria

📜 D.M. 9/4/1994 in Gazzetta Ufficiale

Per luci di emergenza e rilevatori

11. Isolamento acustico: quanto rumore può passare

D.P.C.M. 5/12/1997

Terra terra: tra unità diverse il potere fonoisolante minimo è 50 dB. Negli alberghi vale tra camera e camera: ecco perché porte e pareti delle camere B&B non sono quelle di casa.

• In pratica: parete divisoria in doppia lastra con isolante, porta camera ≥ 30-40 dB.

📜 D.P.C.M. 5/12/1997 in Gazzetta Ufficiale

Chi fa contropareti e isolamento

12. La segnalazione di agibilità (SCA)

D.P.R. 380/2001, art. 24

Terra terra: a fine lavori il tecnico certifica che l'immobile è sicuro, salubre e conforme. Servono: collaudi, DiCo degli impianti, APE, accatastamento.

• Senza agibilità: problemi a vendere, affittare e — per un B&B — ad aprire.
• È il motivo per cui i lavori in nero costano cari DOPO.

📜 D.P.R. 380/2001, art. 24

Impiantisti con certificazioni in regola